從去年存到頭期款買公寓到現在，也住滿一年了。分享一下我這年住下來（2023-2024）的感想與市況。
總結心得：買就對了。只要需自住、無房繼承的情況，這一年買公寓下來還是比租房划算許多。
為什麼我買公寓？
一、公寓會因爲比價效應而補漲
如果你有在逛PTT的房地產板，會有些高人提點，公寓在整個住宅市場中（預售新屋、中古透天、中古大樓、中古華廈）是住宅的最低門檻產品。
因此，它能面對的市場也最大，因為負擔得起的受眾多，而且房東也可以買來出租。
當預售新屋價格不斷攀升，例如一坪從30萬漲到50萬，仍停留在15萬一坪的公寓，會因為其它住宅產品價格攀升，而被跟著拉抬，因為一個區域內的住宅數是固定的。消費者若要便宜的住房，除了公寓沒什麼其他選擇（當然還有套房，但較冷門）。
因此，以中南部來說，公寓雖然上漲較慢，但也是比較安全的產品，千萬不要認為公寓老舊就沒有人要。低總價的門檻、加上老舊公寓的數量已固定，仍然是很有市場。
二、出租也很有競爭力
假設同樣的三房兩廳，公寓總價600萬，新大樓總價1200萬。
以出租年報酬率3％來算，公寓一年需要收到的租金為600*3%=18萬，新大樓則為1200*3%=36萬。
相當於公寓一個月出租租金15000元，新大樓則需要開價到30000元。
若您是即將租房的租客，在有家庭支出壓力或是儲蓄的需求下，您會選擇哪種房型呢？想必有一部份的人會選擇少付一半的租金。因此以出租來看，公寓往往也是熱門產品。
此外，公寓所在的區域通常是已開發的精華地段，工作機會、居住人口有一定水準，租屋市場的受眾群體不可小覷。
特別注意，2023所頒布新青安貸款的房子是不能出租的，有違政府助於青年成家的美意。
三、新青安、限貸令的低總價趨勢
根據2023年新制青年安心成家貸款，貸款額度最高可達1000萬元。對於除台北市以外的公寓產品，幾乎都符合8成1000萬元以下（以貸款8成=1000萬而言，買家能買到1250萬元房產）。
此外，2024年6月頒布的第六波房市管制中，自然人購買特定區域（六都、新竹縣市）第二戶貸款上限由七成降至六成。對有心想在精華區置產的投資者，購買低總價產品所拿出的本金相對少，需求自然從高總價往低總價帶移動。
不論是貸款金額、成數限制，對公寓等低總價產品影響都相對較小。需求上升之下，補漲程度相當可期。
四、自住而言，居民組成比大樓單純
公寓在集合式住宅中，屬於公設單純、住戶較少的選項，因此不論在社區喬事情、或是社區Line群組，都相對的單純且安靜。
五、有多少錢做多少事，公寓是房市的最低門檻
買房忌諱眼高手低（會令人很慢進場）。像我這樣2、30歲年輕族群，或任何努力存到一些積蓄的人，如果也看漲房市、體認到房貸與租金都一樣要花錢，公寓是很好的開始。
我買公寓花了多少錢？成交狀況？
112年9月我在台中以新青安貸款方式，單價約23萬買了北區一間兩房公寓，主建物加附屬建物約17坪。幸運的是得以貸款8成，並且獲得35年的年限以及另外5年的寬限期。打破以往對中南部3、40年的老公寓貸款成數不高的認知。
當時的背景算是美國、台灣剛升息到一定階段、多空拉鋸的市況。因此買家觀望、看房人數不多，仲介費也較好談。我前後包含自備款、仲介費、代書費、基本家具等一共花了120萬元。
在買房以前，我以每月4200元的價格租在太平區（74環內）一處5樓小套房，室內坪數大約4坪。買公寓後，我以每月寬限期價格6058元住在市區內17坪有廚房、兩房、兩個陽台的公寓。在2028年，五年寬限期滿後，每月付出的房貸約是15000元（屆時房價與房租大概又漲一輪了）。
同社區後來成交概況
買入之後半年內，社區出現兩筆單價超過30萬的交易。特別注意的是，一筆是位於1樓（可賣大樓價）、雖無車位/店面但是有裝潢過後的房型；另一筆則是5+6樓、適合做出租套房收益的房型。這兩種公寓單價都會高一些。
雖然房型不同，但在實價登錄上都會記在同一個社區，容易被仲介拿來當作拉價的案例，買家應該要仔細了解並小心。
居住心得
剛搬來的時候，我自己有針對本身是外牆、有壁癌的牆面做重新防水、油漆DIY工程。材料花費3000元。
113年經歷了0403花蓮規模7.2的地震（及其餘震）、7月連放兩天颱風假的凱米颱風，公寓都沒出什麼問題，除了一點輕微漏水（巴掌面積）。
雖然我的公寓社區看起來非常老舊，但因為房子幾乎不用翻修，格局、採光通風、地點都相當不錯，所以還是覺得非常幸運。唯一不足的可能是可以再買大一點，不過以現況而言已經足夠。
另一點很重要的是，終於不用再過搬來搬去的租房生活。
公寓的缺點
一、投資而言，上漲速度較慢
公寓並不像預售屋，在房市火熱、買方焦慮的暴漲時期，幾個月就被建商方面大幅拉價。而在預售起跑後，也會等新古屋、屋齡輕的中古屋跟進補漲，公寓才開始有明顯漲幅。
二、通常需要翻修
公寓因為老舊，翻修又需要另一筆現金，還要能找到有品質的承包或工班，這是許多人不選擇公寓的原因。
若您像我一樣找到一間開價合理、不太需要翻修的公寓，恭喜您真的非常幸運、或是真的很努力看房子。
當然，以翻修而言，除非是被炸過的廢墟風，或是基礎設施缺乏（沒冷氣、廚房爐灶等），還是可以以自己的經濟狀況及需求延遲、縮減翻修計畫。
三、爬樓梯、沒有車位
老舊公寓上樓都會需要爬樓梯，4、5樓（特別是5樓）也容易成為市場毒藥。
另外，如果你有汽車，一般的公寓都不會有車位，須留意附近是否有租車位可以停車。
公寓實價登錄解讀注意事項
買房前一定會讀到一些仲介給的實價登錄資料，就算仲介未提供，我們也能自行上網參考行情。
一、實價登錄排除一樓、頂樓五加六、親友交易
如果您買2樓以上公寓，參考實價登錄時建議排除一樓成交價，原因是一樓公寓有可能有其它利用價值，例如可作店面、前院、後院、可停車、其他增建等，這些會提高一樓公寓價格，間接拉高您對公寓的行情認知。
常見的高價行情還有出租隔套、頂樓五加六（五樓並有頂樓加蓋）。一般的公寓多是2~4房、2廳、1~2衛，如果你看到公寓出售寫「4房4衛」、「5房5衛」、「4房1廳1衛」，那就是有前手改過格局並專門用於出租的房型。這些公寓因為出租租金較高，在定價時會參考投報率訂出較高的價格，因此也落在行情之外（例如：5房的公寓，每房收5000，一個月可收2萬5，一年收30萬，投報3%的情況下可以定價到1000萬元）。
此外，實價登錄也會有親友交易件（親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易），這些成交價格可能特別便宜或特別貴，在查詢時記得於「進階條件」的選項中排除。
二、主建物比建坪更有參考價值
社區型的公寓一樣可能有共有部分（公設比），或是其他建物面積（例如：避難室），只是比例較低。初次買房時不要只看權狀坪數，而要以主建物做參考。
在實價登錄點選每筆成交展開的「明細」按鈕後，可以在彈窗下方按下「建坪單價計算」，獨立選擇主建物除以成交價。若買家在多間公寓之間比較，可以用這種計價方式盤點坪數的「cp值」。（不過，大坪數遇到不好的格局也會失去他的優勢唷！）
「梯間」也有可能被劃分在主建物裡面
另外，留意傳統公寓格局有可能將「梯間」劃在主建物坪數中，但實際上它是你不會居住到的公設，這在實價登錄上是看不出來的，買家要自行留意。
三、屋況也會大幅影響成交價
公寓室內是否需要大量翻修，或是已經有完整裝修裝潢，也會大幅影響價格。因此，若是看到同社區有高單價成交的案例，不要先入為主認為它適用社區行情，而是先打聽它的屋況再來做出價參考。
屋況除了裝潢、需要翻修程度，還包含格局、座向、樓層等許多不可輕易改變的性質，這些都清楚之後，都是你對價格判斷、對仲介/屋主談判的工具。
挑公寓的訣竅？
一、釋出少的社區可留意
好的房子，除非屋主缺錢或是空間不夠的硬需求，否則很少拿出來賣。釋出少的社區有時可以一、兩年完全沒有交易，對比每天都有得買的一些上百/千戶大樓，可說是非常稀有。
因此，釋出少的社區物件值得你花一點時間看一下，相信你可以觀察出一些端倪，同時詢問一下屋主、仲介為什麼要賣。不常進入市場的物件是有錢也買不到的。
二、跟管理員或鄰居聊天
有些公寓住的都是租客，與自住戶比起來出入複雜且不易溝通。有些時候則是同社區還有其他戶在賣，但你不知道。這些資訊都可以試著從管理員或社區鄰居打聽。
除了打聽厝邊頭尾的狀況，與他們聊天的感覺，有時也會給你某種直覺要不要買這間房子。
三、加強磚造、RC造
據台北市政府地政局公布的「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，加強磚造耐用年數為52年，鋼筋混凝土（RC）造則為60年。前者在銀行貸款容易遇到年限或成數較低，轉手也較不容易吸引買家的情況。看房時記得要在權狀上特別留意。
四、頂樓戶注意漏水問題
老舊公寓多少會遇到滲漏水問題，若是買頂樓後，可以看頂樓上是否有加蓋鐵皮（較有效防水），或是定期施作防水漆工程，並可詢問這類工程的錢是否由整個社區分擔。
結語
大多數人一生可能只買賣幾次房屋，交易前務必做好功課。希望我這次的經驗與歸納有幫助到大家，也祝福你看房買房順利囉！